Todo lo que hay que saber sobre alquileres rurales y el impuesto de sellos

El Impuesto de Sellos es un impuesto de alcance local, cada provincia lo legisla en su Código Fiscal y grava los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso formalizados dentro de la jurisdicción provincial.

El impuesto de Sellos, en la provincia de Buenos Aires, se encuentra regulado en el Código Fiscal a partir del artículo 251 y siguientes.

Características que debe tener un instrumento para estar alcanzado por el impuesto:

--Onerosidad: debe existir un precio o una contraprestación.

--Instrumentación: los actos, contratos y operaciones deben estar formalizados en instrumentos públicos o privados.

--Territorialidad: deben estar celebrados dentro de la provincia de Buenos Aires, deben causar efectos sobre la misma.

Es así que este impuesto grava los actos, contratos y operaciones de carácter oneroso formalizados en el territorio de la provincia, en instrumentos públicos o privados suscriptos, que exterioricen la voluntad de las partes. Por lo tanto, cuando se celebra bajo la figura de un contrato de alquiler, el arrendamiento rural se encuentra sujeto al pago del impuesto de Sellos.

En la actualidad, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (Arba) está realizando controles a los efectos de determinar si el impuesto ha sido ingresado, en el caso de alquileres rurales, formalizados por medio de contratos.

La complementación de información entre el fisco nacional (AFIP) y el provincial (ARBA) ha facilitado estos controles. El registro S.I.S.A. (Sistema de Información Simplificado Agrícola), que se informa a través de la página de la AFIP, donde se presenta información de los contratos, CUIT del locador y locatario, importes de los arrendamientos, ubicación de los predios, entre otros, es determinante para el fisco provincial en la obtención de datos certeros.

También ARBA realiza controles de su propia base de datos, tal es así que si una persona (humana o jurídica) se encuentra inscripta con una actividad agropecuaria y no tiene inmuebles rurales asociados, entonces se desprende que debe estar realizando la actividad en predios alquilados. Por lo tanto, esto será motivo para controlar si existió o no el pago del impuesto de Sellos.

¿Cómo se calcula el impuesto?

Este impuesto se calcula en los contratos de locación o sublocación de inmuebles, computando el importe pactado en concepto de alquileres, por el tiempo de la duración del contrato, y sobre este valor se aplica la alícuota correspondiente.

¿Cuál es la alícuota aplicable?

El Articulo 46 de la ley impositiva 2019 de la Provincia de Buenos Aires (aplicable también este año) establece en su punto 9, inciso c) las siguientes alícuotas:

--Contratos de locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere $962.000 es de 0%.

--Por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente cuya valuación fiscal supere $962.000 es de 0,50%.

--Locación de inmuebles con otro destino (por ejemplo, comercial): 1,20%.

Importante: El IVA deberá tomarse como base imponible para el cálculo del Impuesto.

En resumen, el Impuesto de Sellos se calcula, en los contratos de locación o sublocación de inmuebles, computando el importe pactado en concepto de alquileres por el tiempo de la duración del contrato, y sobre este valor se aplica la alícuota del 1,2%. Por ejemplo, en un contrato de alquiler a tres años cuyo monto fuera de $ 10.000.000 (suma total del alquiler por los 3 años) el monto a tributar por el impuesto de Sellos ascendería a $120.000

Tanto locador como locatario son solidariamente responsables por el total del impuesto, quedando a salvo el derecho de cada uno de repetir del otro la cuota parte. Por eso es fundamental que en la redacción del contrato quede claro si una de las partes será la que deba hacerse cargo de la totalidad del tributo, o si, por el contrario, ambas partes abonarán cada una el 50% del tributo.

Los autores son Juan Manuel Barrero y Florencia Laugle, socio y Gerenta de Impuestos de Barrero & Larroude.